"서울 집값이 치솟으면서 서울 인구는 갈수록 줄고 있다. 집값 때문에 인근 수도권으로 밀려나는 이들을 위해 광역교통거점을 중심으로 용적률 완화를 통해 초고밀 개발에 나서야 한다."

김현수 대한국토도시계획학회 회장(단국대학교 도시계획부동산학부 교수)는 "서울 집값 급등이 주민을 수도권 광역교통거점으로 밀어내고 있다"며 이같이 제언했다. 서울생활권을 누리고 싶은 이들에게 차선책을 충분히 제공해야 한다는 뜻이다. 같은 까닭에서 수도권광역급행철도(GTX) 노선 가운데 유일하게 개발이 시작되지 않은 용인 구성역 주변 용적률을 크게 올려야 한다고 가리킨다. 삼성, 잠실, 강남 등 서울 주요 도심형 환승센터뿐만 아니라 성남, 수원 등 수도권을 통틀어 유일하게 빈 땅이 있는 곳이기 때문이다. 건물이 빽빽하게 들어차기 전에 도시계획을 다시 할 수 있는 기회를 잡아야 한다는 것이다.

김 교수는 "관 주도의 고밀 개발이 아니더라도 시장 변화에 의해 환승역세권을 중심으로 도시는 점점 뾰족해질 것"이라고 전망했다. 그는 "광역고속철도망으로 도시와 도시를 연결하는 거점 위주로 혁신 인력과 고급 일자리가 모인다"며 카카오와 네이버, 엔씨소프트 등 주요 IT 기업이 입주한 판교를 사례로 제시했다. 이런 도심은 주거와 상업(여가·유흥) 기능을 동시에 요구하는 복합수요가 있는 곳이기 때문에 이를 충족할 수 있게 초고밀개발이 이뤄지면서 도시가 뾰족해진다는 것이다.

김 교수는 "도시계획의 근간이 되는 용도지역제는 시장 변화를 따라 유연해져야 한다"고 조언했다. 주거, 상업 등 땅의 용도별로 용적률이 규정돼 있는 제도는 현실을 반영하지 못하기 때문이다. 수요에 따라 복합개발이 자유로울 수 있도록 규제를 완화하거나 교통망의 교차 정도에 따라 고밀 개발 범위를 확장하는 등의 제도 개선 노력이 필요하다는 게 김 교수의 견해다.

김 교수는 "교통망 등 기반시설이 풍부한 도심으로 사람들이 몰리는 것은 거스를 수 없는 흐름"이라며 "특정 지역의 용적률 완화가 지역 내 양극화나 특혜 시비의 프레임에 막히지 않도록 주의해야 한다"고 말했다. 특히 지역 내 양극화 우려에 대해 "역세권 범위를 넓히는 식으로 주변 지역 소외문제를 줄여나가면 된다"고 제안했다. 통상적으로 역 중심의 압축형 고밀 개발대상지는 반경 500m 이내인데, 이 범위를 5㎞로 확장하자는 의견이다.

그의 설명대로라면 도시는 초역세권만 뾰족한 ‘세로도시’가 아니라 초역세권의 꼭지점을 정점으로 점차 건물높이가 낮아지는 ‘원뿔’ 형태가 된다. 중심에서 외곽으로 갈수록 개발수요는 작아지니 스카이라인은 점차 낮아지기 때문이다. 그는 "정부가 다주택자를 옥죄는 방식으로 주택문제를 해결하려 한다면 반드시 실패할 것"이라며 "시장의 흐름과 도시계획의 비전을 가지고 주택공급문제에 접근해야 한다"고 강조했다.

박다예기자
사진=김영운기자