권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "용적률 완화는 인구가 도심으로 몰리는 문제의 해결책"이라며 "다만 초과이익을 환수할 게 아니라 이를 활용해 도시기반시설을 확충하는 게 옳다"고 조언했다.

정부가 환수한 초과이익을 소유할 것이 아니라 교통, 교육시설, 상하수도 등 도시기반시설을 마련하는 데 쓰는 것이 바람직하다는 것. 권 교수는 이를 위해 ‘도시기반시설부담금’을 신설할 필요가 있다고 주장했다.

권 교수는 "고밀도 재건축을 한다면 세대수가 늘어나기 때문에 기존 세대원의 몇 배에 달하는 세대원이 발생할 텐데 이때 도시기반시설이 인구 수를 감당하지 못하는 문제가 발생한다"며 "수요와 공급이 맞지 않는 문제를 방지하기 위해서는 수익자부담원칙으로 개발이익의 일부를 이용해 이를 먼저 확충하면 된다. 이후 완화된 용적률을 적용해 개발하는 것이 바람직하다"고 설명했다.

그러면서 "용적률을 완화해 개발할 때 발생하는 이익은 사유재산에 해당하므로 50% 정도의 하한선을 정해 최소한의 이익은 돌려주는 것이 합당하다"고 부연했다.

개발 이후의 교통 문제에 대해서는 "수도권 역세권을 중심으로 연결되는 도시 교통망을 만들고 여러 신도시를 하나로 묶는 교통계획을 세워야 한다"며 "일본 홋카이도나 영국, 프랑스 등의 사례를 참고해 지상을 통한 트램을 일상화해야 한다"고 해외사례를 언급했다.

미국, 일본 등 각국에서 도시를 고밀화하는 ‘콤팩트시티(압축도시)’를 조성하고 있기 때문에 대한민국 또한 고밀도 건축의 필요성이 제기되지만 이와 관련해 발생하게 될 문제들에 대해 대안을 마련하자는 것.

이어 "성남시 분당구에는 지은 지 30여 년이 지난 아파트가 많아 용도지역 변경 후 재건축을 통해 고밀도로 바꿀 필요가 있다"며 "장안타운라이프, 한신아파트와 매화마을현대벽산아파트의 경우 거의 50층짜리 아파트를 지어도 될 부지에 있으나 최고층이 4층밖에 되지 않는다"고 지적했다.

1994년 11월에 준공된 두 아파트는 각각 분당동, 야탑동에 위치해 있다. 한신아파트의 경우 준공 당시 용적률 97%, 건폐율 32%였으며, 매화마을현대벽산아파트는 용적률 99%, 건폐율 35%다.

권 교수는 "인구가 줄어들수록 주거 수요가 낮은 교외 지역에 주택을 많이 지어서는 안 된다"며 "향후 인구는 감소할지라도 이들이 도심으로 몰릴 것이기 때문에 용적률을 올려서 과밀화 도시를 짓는 것이 해답"이라고 단언했다.

전원희기자
사진=노민규기자